Artikel: Praktik Terbaik (Best Practice) Penilaian Tarif Sewa Properti

Praktik Terbaik (Best Practice) Penilaian Tarif Sewa Properti
Oleh: Muhamad Nahdi

Akhir-akhir ini, Direktorat Penilaian Kekayaan Negara (PKN) semakin sering mendapatkan ‘pesanan’ berupa penilaian terhadap sewa Barang Milik Negara (BMN). Peraturan mengenai penetapan tarif sewa BMN sebenarnya sudah diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor 96 tahun 2007, namun formula penetapan tarif sewa tersebut dirasakan masih belum sesuai dengan kondisi pasar sewa yang sesungguhnya. Hal ini dibuktikan sendiri oleh Penulis yang menemukan bahwa dari beberapa pelaksanaan penilaian atas tarif sewa yang dilaksanakan oleh Direktorat PKN ditemukan tarif sewa berdasarkan formula PMK 96 tersebut tidak sesuai dengan tarif sewa pasar yang berlaku.
Berdasarkan kenyataan ini, maka Penulis mencoba untuk menelusuri praktik terbaik (best practice) dalam menetapkan tarif sewa atas suatu properti sehingga bisa dijadikan sebagai acuan (benchmark) bagi Penilai di Indonesia, khususnya di Ditjen Kekayaan Negara, dalam melakukan penilaian atas tarif sewa properti.
Formula Tarif Sewa berdasarkan PMK nomor 96 tahun 2007
Sebagaimana telah diketahui bahwa untuk menentukan tarif sewa BMN, PMK nomor 96 tahun 2007 menggunakan formula sebagai berikut:
Objek Penilaian Sewa Formula Tarif Sewa
Tanah Kosong 3,33 % X Luas Tanah X Nilai Tanah
Tanah dan Bangunan (Sewa Tanah Kosong) + (6,64% X Luas Bangunan X Harga Satuan Bangunan dalam keadaan baru X Nilai Sisa Bangunan)
Prasarana Bangunan 6,64% X Harga Prasarana Bangunan dalam keadaan baru X Nilai Sisa Prasarana Bangunan

Kelemahan utama dari formula tersebut adalah ditetapkannya tingkat kapitalisasi sewa dengan besaran yang sudah pasti dan seragam untuk setiap situasi, kondisi, dan daerah yaitu: 3,33% untuk sewa tanah dan 6,64% untuk sewa bangunan atau prasarana bangunan. Padahal, dalam teori penilaian yang sudah dibuktikan dengan praktik yang berlaku dimanapun, besaran tingkat kapitalisasi yang sama tidak bisa diaplikasikan untuk situasi, kondisi, dan daerah yang berbeda-beda.
Dengan menggunakan formula tersebut, Penulis menemukan kenyataan di lapangan bahwa hasil yang didapatkan dengan formula ini seringkali tidak ‘pas’ dengan selera pasar (umumnya lebih rendah dibandingkan dengan tarif yang berlaku di pasar). Untuk itu, formula seperti yang tercantum dalam PMK nomor 96 tersebut perlu ditinjau kembali mengingat rendahnya tingkat keandalan nilai yang dihasilkan oleh formula tersebut.
Dalam pandangan Penulis, penetapan tarif sewa BMN yang tidak sesuai dengan tarif yang berlaku di pasar akan merugikan negara. Sumber kerugian negara tersebut berasal dari dua hal yaitu:
1. Jika tarif sewa ditetapkan terlalu rendah, maka Negara berpotensi kehilangan penerimaan negara (bukan pajak) yang disebabkan oleh terlalu rendahnya penetapan tarif sewa.
2. JIka tarif sewa ditetapkan terlalu tinggi, maka Negara berpotensi kehilangan penerimaan negara (bukan pajak) yang disebabkan oleh tidak adanya pihak ketiga yang mau menyewa BMN mengingat tarif sewa yang terlalu mahal.
Pandangan ini juga dikemukakan oleh Finkel (2009), yang antara lain menyatakan bahwa penetapan harga sewa yang terlalu tinggi atas suatu properti akan menghabiskan waktu dan uang dari pemilik properti untuk membayar iklan. Salah satu indikasi dari penetapan tarif sewa yang terlalu tinggi adalah sudah berapa lama properti tersebut ditawarkan di pasar? Semakin lama properti tersebut ‘beredar’ (baca: ditawarkan) di pasar maka dapat diduga properti tersebut ditawarkan terlalu mahal.
Praktik Terbaik
Untuk menelusuri adanya praktik terbaik tentang penilaian tarif sewa, Penulis melakukan studi pustaka yaitu dengan menelaah tulisan maupun artikel yang terkait dengan penilaian tarif sewa. Berdasarkan hasil telaahan Penulis, ditemukan bahwa pendekatan penilaian yang hampir selalu digunakan terhadap penilaian tarif sewa adalah pendekatan data pasar. Finkel (2009) dalam artikelnya yang berjudul “How to Determine Rent for Your Lease Options” menyatakan bahwa:
“Real estate is valued by what other people (known as the market) are willing to pay in order to use of the property. This is the market rent value of the property”
Dari pernyataan tersebut tampak jelas bahwa Pendekatan Data Pasar menjadi pendekatan yang utama dalam melakukan penilaian terhadap tarif sewa. Sebagai tambahan, dalam artikel lain yang dikutip dari www.usrentallisting.com disebutkan :
“The question you may be asking yourself is, "How much can I rent my house for?" This is an excellent question. In fact, before you decide to lease your property, you should find out what the fair market rent value is”
Pernyataan ini semakin menegaskan penggunaan Pendekatan Data Pasar dalam menentukan tarif sewa atas suatu properti. Jika kita telusuri lagi tulisan-tulisan maupun artikel-artikel terkait tentang penilaian tarif sewa maka dapat dipastikan bahwa penggunaan Pendekatan Data Pasar adalah hal yang sangat lazim digunakan untuk menilai tarif sewa.
Satu hal yang perlu Penulis tegaskan adalah tarif sewa yang dihasilkan dengan Pendekatan Data Pasar bukanlah suatu nilai tunggal melainkan berupa ‘range’ suatu nilai. Tidak ada ‘nilai tunggal’ yang dianggap benar dan mewakili nilai pasar, yang ada adalah ‘nilai wajar’ sehingga sepanjang hasil dari penilaian masih berada di dalam ‘range’ nilai yang wajar maka hal itu bisa diterima di dunia penilaian. Namun, bila suatu nilai sudah berada di luar ‘range’ nilai yang wajar maka hal tersebut bisa dipertanyakan ‘kewajarannya’. Hal ini juga ditegaskan oleh Finkel (2009) bahwa yang paling memungkinkan adalah mencari ‘range’ nilai wajar. Demikian pula dalam artikel yang berjudul “How to Determine Rental Rates for Your Deals” yang dikutip dari http://articles.learntoberich.biz menyatakan bahwa:
“rents are not fixed numbers even for the same house... So, when you do your research to determine what rent should be, realize it is going to be a range of numbers and not a single number”
Dari pembahasan di atas, dapat disimpulkan bahwa praktik terbaik untuk menentukan tarif sewa adalah dengan menggunakan Pendekatan Data Pasar. Dengan menggunakan pendekatan ini maka dapat diteliti lebih dalam lagi mengenai penentuan tingkat kapitalisasi dengan menggunakan salah satu formula dalam teori penilaian yang sudah baku yaitu:
Net Operating Income
Value =
Capitalisation Rate

Dari persamaan di atas, bila kita asumsikan ‘Net Operating Income’ sebagai penghasilan pemilik properti dari sewa dan ‘Value’ sebagai nilai pasar properti, maka kita bisa menemukan besaran dari tingkat kapitalisasi (Capitalisation Rate) sewa yaitu:
Net Operating Income
Cap Rate =
Value

Dengan demikian, tingkat kapitalisasi sewa yang berlaku di suatu daerah tergantung pada dua faktor yaitu besarnya tarif sewa pasar dan nilai pasar properti di daerah tersebut. Berdasarkan persamaan tersebut di atas dapat dipahami bahwa tingkat kapitalisasi sewa untuk setiap situasi, kondisi, dan daerah akan berbeda-beda dan tidak dapat diseragamkan seperti halnya formula dalam PMK nomor 96.
Dengan menggunakan pendekatan data pasar sebagai pendekatan utama, maka untuk dapat menentukan tarif sewa yang tepat atas suatu properti sudah barang tentu perlu dilakukan survei / penelitian tarif sewa yang berlaku di sekitar properti tersebut (disebut juga sebagai Rent Survey/ Research) dengan tujuan untuk mengetahui tarif sewa yang berlaku di daerah tersebut sehingga tarif sewa pasar dapat diketahui. Setelah mengetahui tarif sewa pasar, maka bisa ditentukan tarif sewa yang ‘pas’ untuk properti kita dengan melakukan penyesuaian-penyesuaian (adjustments) yang sesuai dengan situasi dan kondisi properti yang kita miliki. Hal ini mirip dengan penilaian terhadap tanah dengan cara mencari data pembanding di pasar untuk kemudian dilakukan penyesuaian-penyesuaian yang diperlukan sehingga sesuai dengan situasi dan kondisi tanah yang dinilai.
Survei Sewa Pasar
Untuk menghasilkan data pembanding tarif sewa pasar yang dapat diandalkan, ada beberapa hal yang dapat dilakukan oleh Penilai. Tips berikut ini Penulis kompilasikan dari beberapa tulisan / artikel yang berhasil didapatkan yaitu dari http://www.creonline.com/ dengan judul “How to Determine Rent for Your Lease Options” oleh David Finkel, http://articles.learntoberich.biz dengan judul “How to Determine Rental Rates for Your Deals”, www.usrentallisting.com dengan judul “How Do I Determine the Fair Market Rent for My House”, dan http://www.apartment-rental-listing-guide.info dengan judul “How to determine the optimal market rental rate?” :
1. Lakukan pencarian data tarif sewa pasar melalui internet. Saat ini internet sudah menjadi bagian yang tidak terpisahkan dari dunia penilaian karena menjadi sumber data yang masif dan cepat bagi Penilai dalam melakukan survei data pasar. Namun, sudah pasti bahwa tidak semua data yang ditemukan di internet dapat diandalkan. Penilai harus bisa menentukan dan memilih data mana yang dapat diandalkan, situs-situs apa saja yang bisa dipercaya, dan forum-forum apa saja yang bisa dimanfaatkan sebagai sumber data.
2. Lakukan pencarian data tarif sewa pasar melalui media cetak dan agen properti. Beberapa media cetak seperti “Properti Indonesia” mempublikasikan nilai sewa ruangan di beberapa gedung perkantoran di Jakarta dalam tiap terbitannya.
3. Lakukan survei ke lapangan dan tanyakan kepada orang atau penghuni lain di sekitar properti yang akan dinilai. Pertanyaan sebaiknya disusun sedemikian rupa sehingga tidak bersifat ‘ofensif’. Pertanyaan seperti: “Berapa harga sewa setahun yang Saudara bayar untuk menyewa kios ini?” akan terdengar ‘ofensif’ bagi responden. Pertanyaan tersebut bisa diganti dengan: “Apakah Saudara tahu berapa sih orang lain bayar tarif sewa kios per bulannya di sini?” sehingga tidak terlalu ‘ofensif’ bagi responden.
4. Pilih responden yang tepat. Jika penilai mendapatkan jawaban dari orang yang tidak dalam kapasitasnya untuk menjawab maka tingkat keandalannya patut diragukan. Contoh responden yang keandalannya diragukan: anak dari penyewa (apalagi kalau yang sekolahnya masih tingkat SMA ke bawah), pegawai/pelayan dari penyewa kios/toko, atau pemilik warung di sekitar objek penilaian sewa.
5. Pilah lagi jawaban yang didapatkan dari hasil survey lapangan. Jawaban berikut ini termasuk yang kurang dapat diandalkan: “Wah, nggak tahu ya...kaya’nya sih sebulan 5 juta sewanya”, dan jawaban berikut bisa masuk kategori diandalkan: “Kalau saya sih bayar sewa sebulan 3 juta, pak Amir yang di sebelah saya 4 juta karena lebih gede kiosnya”.
6. “Don’t be afraid to use your acting skills, when you are doing your research”. Kalimat tersebut Penulis kutipkan dari artikel di www.usrentallisting.com dengan judul “How Do I Determine the Fair Market Rent for My House”. Artinya lebih kurang adalah, “Jangan ragu untuk menggunakan keahlian aktingmu ketika melakukan survei lapangan”. Hal yang lebih kurang sama dengan kalimat tersebut di atas juga Penulis temukan di artikel lain di http://www.apartment-rental-listing-guide.info dengan judul “How to determine the optimal market rental rate?” yang menyatakan bahwa salah satu cara survei sewa adalah dengan:”Become a ‘pretend’ renter”.
7. Luangkan waktu yang cukup untuk melakukan survey lapangan sehingga data sewa pasar yang didapatkan benar-benar mewakili kondisi pasar.
8. Mengenai jumlah data pembanding untuk penilaian tarif sewa, praktik terbaik yang Penulis dapatkan adalah sebagai berikut:
a. Finkel (2009) menyatakan bahwa salah satu kesalahan yang paling umum dalam melakukan survei lapangan adalah dengan mendapatkan jumlah data pembanding ‘kurang dari 5 (lima)’. Artinya, menurut Finkel (2009) jumlah data pembanding itu minimal 5 (lima).
b. Dalam artikel di http://www.apartment-rental-listing-guide.info dengan judul “How to determine the optimal market rental rate?” disebutkan bahwa Surveyor disarankan untuk mengunjungi 10 – 15 tempat/kios/unit di apartemen di sekitar objek penilaian.
Nah, bagaimana dengan di Indonesia? Penulis berpendapat bahwa semakin banyak jumlah data pembanding untuk penilaian tarif sewa maka semakin bagus juga untuk Penilai. Namun, mengingat situasi dan kondisi pasar sewa di Indonesia yang tidak seterbuka pasar di negara-negara yang sudah maju, menurut hemat Penulis jumlah pembanding yang ideal di Indonesia minimal 3 (tiga) buah. Kalau bisa lebih dari 3 (tiga) akan lebih baik. Selain itu, kendala yang biasa dihadapi oleh Penilai, khususnya di DJKN, adalah terbatasnya waktu yang diberikan untuk melakukan penetapan tarif sewa sehingga survei lapangan tidak bisa dilakukan secara optimal.
Simpulan
Berdasarkan pemaparan tersebut di atas, dapat disimpulkan bahwa penerapan formula tarif sewa untuk BMN sesuai dengan PMK nomor 96/2007 akan terus menerus berhadapan langsung dengan metode penilaian tarif sewa yang sesuai dengan praktik terbaik yang berlaku umum yaitu dengan menggunakan pendekatan data pasar. Perbedaan diantara keduanya ada pada penetapan tingkat kapitalisasi sewa yang pada PMK 96 sudah diseragamkan untuk tiap situasi, kondisi, dan lokasi, sedangkan dengan pendekatan data pasar akan ditemukan tingkat kapitalisasi yang berbeda-beda untuk setiap situasi, kondisi, dan lokasi. Penulis sendiri berpendapat bahwa Pendekatan Data Pasar adalah cara yang terbaik untuk menentukan tarif sewa atas suatu properti karena lebih mencerminkan kekuatan permintaan (demand) dan penawaran (supply) di pasar.
By Muhamad Nahdi
February 2009
================= &&& ====================

Referensi:
• Finkel, David. 2009. “How to Determine Rent for Your Lease Options”. http://www.creonline.com.
• “How to Determine Rental Rates for Your Deals”. http://articles.learntoberich.biz
• “How Do I Determine the Fair Market Rent for My House”. www.usrentallisting.com
• “How to determine the optimal market rental rate? .http://www.apartment-rental-listing-guide.info

Tugas ke Eropa II: Copenhagen

Masih seri lanjutan dinas ke negara-negara Scandinavia nih....

Setelah hari-hari yang sangat melelahkan di London, tim kami berangkat menuju kota berikutnya yaitu Kopenhagen (Denmark). Kami berangkat dari London pada tanggal 22 November 2008 melalui bandara Heathrow sekitar jam 2 siang dengan menggunakan maskapai SAS (Scandinavian Airline System).

Begitu terdengar pengumuman bahwa pesawat akan mendarat sekitar 10 menit lagi dan "at the moment, there's a little snow rain...." , kami melihat ke luar pesawat...yang terlihat adalah hamparan putih dan atap rumah-rumah yang ditutupi es serta pohon-pohon cemara yang juga ditutupi es. Wah, langsung kebayang deh betapa dinginnya suasana di Kopenhagen. Tapi, ada senengnya juga karena harapan akan bertemu dengan salju dan hujan salju yang selama ini hanya terbayang-bayang akhirnya akan terwujud...

Dan benar saja, begitu kami mendarat di Kopenhagen dan melangkah ke luar bandara untuk menuju mobil dari KBRI Kopenhagen yang menjemput kami...BRRR....duuiiinggiin banget !! Suhu di luar ruangan saat itu adalah minus 5 derajat celsius. Bahkan ketika saya berada di dalam mobil (yang pake heater), masih terasa dinginnya udara luar selama beberapa saat. Tapi, itulah momen yang juga tidak akan saya lupakan karena inilah pertama kalinya saya ngelihat salju dan gundukan salju di pinggir jalan.

Udara dingin yang menusuk-nusuk itu ternyata bertahan terus selama kami berada di Kopenhagen. Jaket tebal, syal, sarung tangan, dan longjohn jadi pakaian wajib kami kalau kami mau ke luar ruangan. Halaman gedung KBRI udah ketutup ama es semua deh...pokoknya jadi males banget kalau mau ke luar ruangan. Satu hal yang paling saya tunggu-tunggu waktu di Kopenhagen adalah hujan salju, rugi dong kalau cuma ngelihat saljunya tapi gak pernah ngerasain hujan salju...

Harapan ini baru terwujud pada hari kedua kami di Kopenhagen, ketika itu seorang teman yang sedang bekerja tiba-tiba berteriak "hujan salju...di luar ada hujan salju...". Kami berlari ke luar ruangan, udah gak peduli lagi ama dingin dan kamipun berfoto-foto di bawah hujan salju sampai-sampai salah seorang staf KBRI Kopenhagen nyeletuk "kayak anak kecil aja...." he he...biarin ah, jarang-jarang kan ketemu hujan salju.

Kalau kotanya sih Kopenhagen itu klasik banget, banyak bangunan-bangunan tua yang dipertahankan ama pemerintah. Yang jadi ikonnya sih udah pasti si patung 'little mermaid' sebagai tanda perhormatan pada H.C. Andersen. Berhubung waktu yang terbatas, ya kita gak bisa jalan-jalan terlalu lama...

Oke, itu Kopenhagen ya. Next Destination: HELSINKI...

Tugas ke Eropa I : London

Pada tanggal 17 November - 8 Desember 2008, saya bersama rekan-rekan dari DJKN dan Departemen Luar Negeri melakukan perjalanan dinas ke luar negeri, tepatnya ke Eropa yaitu London (Inggris), Kopenhagen (Denmark), Helsinki (Finlandia), Stockholm (Swedia), Oslo (Norwegia), dan Hamburg (Jerman).

Dalam pikiran pembaca blog ini mungkin terpikirkan "Wuah...asik banget tuh, bisa jalan-jalan ke Eropa...". Sekali lagi saya tegaskan ya, biar pada nggak salah paham nih, bahwa kami melakukan Perjalanan Dinas....bukan rekreasi, jadi turis, seminar, kursus, sekolah, apalagi cuma studi banding. Sebagian besar waktu kami (yah, kira-kira 95% lah) tersita untuk bekerja di dalam ruangan. Jadi, kalau saya ditanya nih: "Kota London itu seperti apa ya?", jawabannya adalah "setahu saya, London itu cuma KBRI doang"...he he...gitu lah kira-kira.

Waktu di London, kita bekerja sampai jam 12 malam (rata-rata) dan bahkan sempat "nginap" di ruang kerja kita di KBRI London. Bener-bener deh, capenya minta ampun. Walaupun demikian, pada malam terakhir kira-kira jam 8 malam kita sempat jalan-jalan ke Oxford Street di London cari oleh-oleh. Suhunya kira-kira 0 derajat celcius...ya, bener-bener 'nol' derajat. Dingin banget deh pokoknya...


Sebelum ke bandara (untuk menuju Kopenhagen), saya sempat foto-foto juga di depan Big Ben. Cuma sempat keliling London di hari terakhir doang, itupun cuma sekitar 30 menit dan langsung ke Bandara Heathrow untuk menaiki Scandinavian Air menuju ke Kopenhagen, tempat dimana pertama kalinya saya merasakan dan melihat hujan salju....tunggu aja ceritanya di Kopenhagen ya....

Artikel: Penilaian (Valuation) vs Perkiraan (Guesstimate)

PENILAIAN (Valuation) vs PERKIRAAN (Guesstimate)
Oleh : Muhamad Nahdi

“He’ll be out between four and eight weeks…but six weeks would be a good guesstimate” (David Mulder, quoted from The X-Files)

Pagi itu, di suasana kantor yang masih belum bersemangat, terdengar dering bunyi HP milik Bos Roh.
Bos Roh : “Halo Bos Bas..! Gimana kabar nih?”
Bos Bas : “Halo juga, alhamdulillah baek…mau nanya nih Bos Roh”
Bos Roh : “Iya, nanya apaan?”
Bos Bas : “Gini, saya lagi dapat tugas menilai nih”
Bos Roh : “terus?”
Bos Bas : “data pembandingnya dapat di pinggir jalan, sementara objek penilaiannya agak masuk ke dalam…yah, sekitar 1 km-an lah”
Bos Roh : “terus?”
Bos Bas : “nah, saya bingung nih mau adjustment-nya”
Bos Roh : “lah, bingung gimana?”
Bos Bas : “maksudnya mau berapa persen turunnya kalau di-adjust? Ada yang bilang 20%, tapi penilai lain bilang 7 %...yang bener yang mana bos?”
Bos Roh : “Yah, Bos Bas….gitu aja kok repot…make ‘feeling’ dong. Kira-kira menurut ente pasnya berapa gitu…”
Bos Bas : “gak bisa gitu dong Bos Roh, musti ada dasarnya !”
Bos Roh : “Masa gak bisa sih, Bos Bas kan udah hafal daerah itu…pake insting aja deh…lagian disitulah letak independennya seorang Penilai…”
Bos Bas : “Ya gak bisa lah, emangnya Penilaian itu ilmunya Mama Lauren….independensi dari mana Bos? Yang ada juga malah bias kemana-mana….”

* * * *

Dari ilustrasi tersebut diatas, dapat diambil beberapa pelajaran terkait dengan Penilaian. Pertama, Penilaian itu ternyata bukanlah suatu hal yang mudah untuk dilaksanakan. Banyak unsur subyektifitas dari Penilai yang dapat mempengaruhi sehingga bukan tidak mungkin opini nilai yang dikeluarkan oleh Penilai menjadi bias. Kedua, Penilaian adalah suatu cabang ilmu pengetahuan yang empiris. Oleh karenanya, sebagai syarat dari suatu ilmu pengetahuan, Ilmu Penilaian harus memiliki teori dan metode ilmiah yang dapat dibuktikan kebenarannya secara empiris.

Berangkat dari pemikiran inilah, Penulis tergelitik untuk membahas lebih jauh mengenai Penilaian (valuation) dan Perkiraan (guesstimate). Sebenarnya Penulis belum menemukan istilah dalam Bahasa Indonesia yang tepat untuk pengganti kata “Guesstimate”, namun untuk mempermudah pemahaman maka Penulis menggunakan istilah “Perkiraan” sebagai pengganti istilah “Guesstimate” dengan pertimbangan untuk membedakan dengan istilah “Prakiraan” dan “Peramalan”. Beberapa pertanyaan yang hendak coba dijawab dalam tulisan ini adalah: Benarkah terdapat perbedaan yang signifikan dan mendasar diantara keduanya? Bagaimana caranya agar penilaian yang dilakukan oleh Penilai tidak jatuh ke dalam kategori “guesstimate”?


* * * *

Sebagai langkah awal, Penulis akan uraikan terlebih dahulu definisi penilaian dan perkiraan menurut referensi. Menurut kamus Merriam-Webster Online (www.merriam-webster.com) , pengertian penilaian (valuation) adalah:
“the estimated or determined market value of a thing”( perkiraan nilai pasar dari sesuatu).

Sedangkan pengertian perkiraan (guesstimate) menurut kamus yang sama adalah
“an estimate usually made without adequate information” (estimasi yang biasanya dibuat tidak berdasarkan informasi yang cukup).

Dari definisi yang lain (www.harrodsestates.com) ditemukan bahwa Penilaian adalah:
“an assessment of a property’s market value carried out by a recognised professional on behalf of a lender and/or the buyer, backed up with comparable evidence from recent sales of similar properties in similar locations.” (perkiraan nilai pasar dari suatu properti yang dilaksanakan oleh profesional yang diakui atas nama peminjam atau pembeli, yang didukung dengan bukti-bukti pembanding yang cukup dari properti sejenis di lokasi yang sejenis)

Dan Guesstimate menurut www.wordnet.princeton.edu adalah
“an estimate that combines reasoning with guessing” (Guesstimate adalah perkiraan yang menggabungkan antara nalar dengan menebak-nebak).

Dari definisi-definisi tersebut diatas dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa “Penilaian” harus didukung dengan bukti-bukti data yang cukup (adequate) sehingga dapat dipertanggungjawabkan kewajarannya. Sementara itu, “Perkiraan” banyak mengandung unsur tebakan dan tidak didukung dengan bukti-bukti data yang cukup sehingga kewajarannya perlu dipertanyakan. Dengan demikian, pertanyaan mengenai apakah terdapat perbedaan yang signifikan dan mendasar mengenai Penilaian (Valuation) dan Perkiraan (Guesstimate) sudah terjawab yaitu: Jelas ada !! Tanpa didukung dengan data-data yang cukup dan metoda yang ilmiah maka suatu Penilaian (Valuation) akan turun derajatnya menjadi sekadar Perkiraan (Guesstimate).

* * * *

Selanjutnya pertanyaan yang harus dijawab bersama adalah: Bagaimana caranya agar penilaian yang dilakukan oleh Penilai tidak jatuh ke dalam kategori “guesstimate”? Syarat yang harus dipenuhi agar penilaian tetap bernilai ilmiah tinggi adalah setiap penilaian harus didukung dengan bukti-bukti data dan perhitungan yang dapat dipertanggungjawabkan kewajarannya secara profesional. Penilai tidak bisa terus menerus berlindung dibalik isu ‘subjektifitas’ atau ‘independensi’ hanya karena penilaian yang dilakukannya tidak memiliki dasar-dasar perhitungan dan bukti-bukti yang kuat.

Dalam dunia Penilaian internasional, sudah ada standar penilaian yang dikenal dengan nama International Valuation Standard (IVS). Di Indonesia sendiri sudah ada Standar Penilaian Indonesia (SPI) yang merupakan pegangan bagi penilai yang akan melakukan penilaian di Indonesia sehingga tetap sesuai dengan metode-metode penilaian yang telah ditetapkan. Namun, baik IVS maupun SPI hanya mengatur sebatas tatacara ataupun metode penilaiannya dan tidak mengatur lebih lanjut secara teknis mengenai penilaian.

Salah satu praktik internasional yang selama ini diadopsi untuk menjaga agar tingkat penilaian tidak jatuh kepada tingkat “guesstimate” adalah dengan membuat model ekonometrika yang didasarkan pada data-data yang berhasil dikumpulkan oleh Penilai. Adapun model penilaian yang boleh digunakan oleh Penilai hanyalah model penilaian yang sudah teruji dan secara ekonometrika terbukti modelnya valid dan dapat digunakan. Tanpa didukung dengan adanya model penilaian, seringkali Penilai di dunia internasional tidak berani mengeluarkan opini nilai karena model penilaian merupakan representasi dari kondisi pasar. Sebagai bukti, dapat Penulis kutipkan pendapat Marcia Bowden dari Australian Property Institute yang mengemuka dalam Kongres Penilai Real Estate Pan Pacific ke 24 di Korea tahun 2008, terkait dengan penilaian Bangunan Ramah Lingkungan (Green Building) sebagai berikut :

“While there is support for the theories in “valuing green”, the current Australian market factors make the theories hard to prove…As the “green” buildings in Australia are only a few years old the issue of tenant retention is yet to come to the fore – it is likely to be some 5 plus years before this theory will be tested.”

Dengan kata lain, Marcia Bowden hingga saat ini belum bisa menilai dan membuktikan apakah bangunan ramah lingkungan memiliki nilai yang lebih tinggi daripada bangunan konvensional karena belum ada data yang cukup untuk membuat model penilaian dan melakukan penelitian terkait dengan bangunan ramah lingkungan. Praktik seperti ini sudah menjadi hal yang sangat dianjurkan dalam melakukan penilaian di dunia internasional.

Hal lain yang bisa dilakukan untuk menjaga agar Penilaian tetap dapat dipertanggungjawabkan kewajarannya adalah dengan melakukan standardisasi dalam hal penyesuaian nilai tanah. Hal ini sangat dibutuhkan untuk mengurangi terjadinya “guesstimate” yang dapat menimbulkan bias terhadap opini nilai yang dikeluarkan oleh seorang Penilai, seperti halnya yang terjadi dalam percakapan singkat di prolog tulisan ini. Sebagai contoh: dapat dibuatkan tabel penyesuaian yang diakibatkan oleh perbedaan lokasi objek penilaian dan objek pembanding dilihat dari jaraknya dengan jalan raya sebagai berikut :

Objek Penilaian dari Jalan Raya
Objek Pembanding 0 – 500 m >500 – 1000 m >1000 m
dari jalan raya
0 – 500 m dari jalan raya 0 s.d. - 5 % -5 s.d. -10 % -10 s.d. -15%
500 – 1000 m dari jalan raya 0 s.d. + 5% 0 s.d. - 5 % -5 s.d. -10 %
> 1000 m dari jalan raya + 5% s.d. +10% 0 s.d. +5% 0 s.d. - 5 %

Dengan adanya tabel penyesuaian seperti di atas maka bias-bias yang diakibatkan oleh penerapan angka penyesuaian yang berlebihan dapat dihindari. Selain itu, independensi dan judgment Penilai tetap diperhatikan dengan memberikan batasan (range) penyesuaian sehingga Penilai tetap memiliki kebebasan untuk menentukan angka penyesuaian yang paling tepat.

Untuk bisa menentukan tingkat penyesuaian dalam tabel tersebut diperlukan penelitian dan database penilaian yang baik sehingga validitas tabel tersebut dapat diuji secara ilmiah. Contoh tabel penyesuaian di atas juga harus disesuaikan dengan daerah masing-masing sehingga untuk tiap-tiap kota memiliki angka penyesuaian yang mungkin berbeda-beda.

* * * *

Bagaimana dengan penilaian di Indonesia? Penulis belum melakukan penelitian lebih lanjut mengenai apakah penilai di Indonesia menggunakan model penilaian atau tidak dalam melakukan penilaiannya. Namun, berdasarkan pengamatan penulis yang sangat terbatas, untuk lingkup DJKN hingga saat ini belum ada penilaian yang menggunakan model ekonometrika dalam penilaian properti. Demikian pula mengenai tabel penyesuaian nilai tanah yang hingga saat ini di DJKN masih belum terwujud. Hal ini, menurut hemat Penulis, lebih disebabkan oleh belum adanya database penilaian sebagai bahan dasar untuk melakukan penelitian sekaligus membuat model penilaian dan tabel penyesuaian dimaksud. Untuk itu, database penilaian harus diwujudkan terlebih dahulu apabila penilaian di DJKN tidak ingin sekadar disebut sebagai “guesstimate” alias tebak-tebakan.


========= OOO ==========

Referensi :

Bowden, Marcia. 2008. “Green Buildings”. The 24th Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers, Valuers and Counselors.
http:// www.merriam-webster.com
http:// www.harrodsestates.com
http:// www.wordnet.princeton.edu

By Muhamad Nahdi
October 2008

Selamat Lebaran 1429 H

Meskipun sudah terlambat, tapi saya ingin mengucapkan selamat merayakan Idul Fitri 1429 H bagi yang merayakannya.

Keluarga saya sendiri di tahun ini tidak 'mudik' ke Cirebon dengan pertimbangan utama ketiga anak saya yang masih kecil-kecil (6 th, 2.5 th, dan 1 th) sehingga kalau diajak mudik ke Cirebon dikhawatirkan kondisi fisik mereka masih belum kuat. Apalagi, di musim pancaroba seperti ini. Dan ternyata terbukti dua hari setelah lebaran kemaren itu kita semua pada sakit flu dan pilek berat, termasuk saya dan istri. Jadi, nggak ke Cirebon aja kita udah pada 'tumbang'....

Masalah klasik lain yang selalu ada setiap tahun udah pasti masalah ketersediaan kendaraan. Sampai saat ini kan kita belum ada mobil sendiri jadi kalau ada keperluan harus nyewa mobil. Nah, tahu sendiri kan kalo nyewa mobil untuk lebaran itu biasanya per paket minimal 5 hari...padahal kondisi keuangan kita pas-pasan lah kalau harus nyewa sampai 5 hari. Biasanya kita nyewa mobil paling lama 1 X 24 jam aja he he...untuk keperluan jalan-jalan...Ya, doain aja deh mudah-mudahan akhir tahun ini kita udah punya mobil sendiri walaupun kalau digas bunyinya "kridit...kridit...kridit...", abis gimana yah...kayanya mobil nih untuk kita yang 'buntut'nya udah tiga jadi kebutuhan primer kalii...

Kalau Allah Swt meridhoi, akhir November ini saya akan membawa cerita menarik untuk temen-temen ya....

08-08-08

Hari ini merupakan hari dengan tanggal yang unik yaitu: 08-08-08. Tanggal seperti ini hanya akan terulang 1000 tahun lagi yaitu tepatnya tanggal 08-08-3008....

Ngomong-ngomong tentang tanggal yang serba 8 ini, tadi pagi ada suatu kebetulan yang menyenangkan juga lho. Nggak biasanya saya merhatiin tiket KRL Depok Ekspres yang biasa saya naiki tiap pagi ke kantor, hari ini saya bener-bener iseng aja merhatiin tuh tiket....eh, ternyata nomor seri tiketnya bener-bener berbau angka 8 lho : AA6488 !! Bukankah 8 dikali 8 adalah 64...

Nih foto tiketnya...Ada-ada aja yah...

Neyra Masuk SD euy

Nggak terasa, Neyra udah masuk SD tahun ini. Ney diterima di SDPN Sabang, Bandung. Pada awalnya saya dan Yuli sempet khawatir juga kalau Ney nggak keterima di Sabang karena kita nggak ngedaftarin Ney ke SD yang lain. Pertimbangannya adalah SD Negeri yang paling dekat dan bagus dengan rumah kita di Antapani ya SD Sabang ini.

Satu hal yang sempat membuat kita khawatir apakah Ney bisa adaptasi atau tidak setelah dia masuk SD adalah mengenai JAM BANGUN TIDUR....Selama ini Ney selalu bangun kira-kira jam 7 pagi, padahal jemputan untuk SD udah stand by jam 6.30 pagi. Ternyata, semenjak masuk SD Ney bisa bangun jam 5.30 pagi....plong dah !! Senjatanya untuk Ney adalah disetelin TV. Senjata yang ampuh tapi sebenarnya saya pribadi kurang 'pas' karena kita udah tahu-lah yang namanya pengaruh TV buat anak. Mudah-mudahan ke depannya bisa ada 'senjata' lain....

Masih ada lagi satu kekhawatiran nih. Mengenai pola belajar, karena mulai SD kan udah mulai banyak PR....SD di Indonesia gitu lho...Mudah-mudahan aja Ney bisa beradaptasi mengenai pola belajar ini. Tapi, saya sih yakin bisa berubah. Yuli kan 'galak' ke Ney kalo udah masalah belajar.. he he...

Artikel: Dualisme Penanganan Investasi Pemerintah oleh Departemen Keuangan

DUALISME PENANGANAN “INVESTASI PEMERINTAH” / “PENYERTAAN MODAL PEMERINTAH” OLEH DEPARTEMEN KEUANGAN

Oleh: Muhamad Nahdi

Latar Belakang

Berdasarkan Undang-Undang nomor 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara, disebutkan bahwa Menteri Keuangan selaku Bendahara Umum Negara memiliki kewenangan untuk menempatkan uang negara dan mengelola/menatausahakan investasi (pasal 7 ayat (2) huruf h). Hal ini kemudian dipaparkan lebih lanjut di dalam batang tubuh UU tersebut.

Pasal 41 ayat (2) UU nomor 1 tahun 2004 menyatakan bahwa bentuk investasi pemerintah dapat berupa saham, surat utang, dan investasi langsung yang untuk selanjutnya diatur dengan peraturan pemerintah. Sementara itu, dalam pasal 41 ayat (4) UU nomor 1 tahun 2004 tersebut disebutkan juga istilah “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat” yang bisa dilakukan kepada perusahaan negara/daerah/swasta untuk diatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah. Jika dicermati lebih dalam maka menurut hemat Penulis pasal ini merupakan salah satu pasal yang ambigu karena bisa menimbulkan perbedaan penafsiran. Hal ini timbul karena tidak ada definisi yang jelas dalam UU ini tentang “Investasi pemerintah” dan “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat”. Bukankah “penyertaan modal” adalah salah satu bentuk “investasi pemerintah”?

Meskipun terdapat ambiguitas seperti tersebut di atas, pemerintah Indonesia menerbitkan 2 peraturan pemerintah sebagai pelaksanaan dari UU ini, yaitu:

1. Peraturan Pemerintah Nomor 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara / Daerah sebagai pelaksanaan amanat pasal 41 ayat (4) dan pasal 49 ayat (6) UU Nomor 1 tahun 2004;

2. Peraturan Pemerintah Nomor 8 tahun 2007 tentang Investasi Pemerintah yang kemudian diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 1 tahun 2008 sebagai pelaksanaan amanat pasal 41 ayat (3) UU Nomor 1 tahun 2004.

Dalam PP nomor 6 tahun 2006 definisi dari “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat/Daerah” adalah sebagai berikut (pasal 1 angka 19):

“Penyertaan Modal Pemerintah pusat/daerah adalah pengalihan kepemilikan barang milik negara/daerah yang semula merupakan kekayaan yang tidak dipisahkan menjadi kekayaan yang dipisahkan untuk diperhitungkan sebagai modal/saham negara atau daerah pada badan usaha milik negara, badan usaha milik daerah, atau badan hukum lainnya yang dimiliki negara”

Sementara itu, definisi dari “Penyertaan Modal” tidak muncul dalam PP nomor 8 tahun 2007 dan baru terlihat dalam PP nomor 1 tahun 2008 sebagai berikut (pasal 1 angka 4):

“Penyertaan Modal adalah bentuk Investasi Pemerintah pada Badan Usaha dengan mendapat hak kepemilikan, termasuk pendirian Perseroan Terbatas dan/atau pengambilalihan Perseroan Terbatas”

Adapun definisi dari “Investasi Pemerintah” terlihat dalam PP nomor 1 tahun 2008 adalah sebagai berikut (pasal 1 angka 1):

“Investasi pemerintah adalah penempatan sejumlah dana dan/atau barang oleh pemerintah pusat dalam jangka panjang untuk investasi pembelian surat berharga dan investasi langsung untuk memperoleh manfaat ekonomi, sosial, dan/atau manfaat lainnya”

Dari ketiga definisi tersebut tampaklah titik persinggungan yang cukup nyata yaitu secara substantif ketiganya menyatakan bahwa ada peralihan baik dana ataupun barang milik negara dari pemerintah pusat kepada pihak lain sehingga pemerintah memiliki saham/modal di pihak lain tersebut. Titik persinggungan inilah yang akan penulis bahas dalam tulisan ini karena persinggungan ini terus berlanjut sampai kepada level operasional sehingga di dalam Departemen Keuangan terdapat dua unit / instansi yang memiliki tugas pokok dan fungsi yang serupa terkait dengan “Investasi Pemerintah“ dan “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat”. Pertama-tama penulis akan menggambarkan mekanisme pelaksanaan kewenangan Menteri Keuangan terkait dengan “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat” sesuai dengan PP nomor 6 tahun 2006, kemudian akan dipaparkan mengenai mekanisme pelaksanaan kewenangan Menteri Keuangan terkait dengan “Investasi Pemerintah” sesuai dengan PP nomor 1 tahun 2008, dan baru akan penulis bahas lebih lanjut masalah yang timbul dan alternatif solusi yang bisa dilaksanakan.

Mekanisme Dalam PP Nomor 6 tahun 2006 tentang “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat”

Dalam batang tubuh PP Nomor 6 tahun 2006, ketentuan mengenai pelaksanaan “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat” diatur dalam pasal 62 – 66. Hal ini akan penulis gambarkan dalam matriks sebagai berikut:

	PP NOMOR 6 TAHUN 2006	PASAL
Tujuan	Dalam rangka pendirian, pengembangan, dan peningkatan kinerja BUMN/D atau badan hukum lainnya yang dimiliki negara/daerah. Keterangan : Hal ini secara tidak langsung serupa dengan tujuan dari “Investasi Pemerintah” yaitu untuk mendapatkan manfaat ekonomi, sosial, maupun manfaat lainnya	62
Pelaksana	Pengelola Barang untuk Barang Milik Negara. Keterangan: Dalam PP ini, yang dimaksud dengan Pengelola Barang adalah Menteri Keuangan. Instansi di bawah Menteri Keuangan yang melaksanakan PP Nomor 6 tahun 2006 adalah Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN).	63
Mekanisme Umum	Pengelola Barang melakukan penelitian dan pengkajian mengenai perlunya “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat”. Setelah itu, Pengelola Barang menyiapkan Rancangan Peraturan Pemerintah terkait Penyertaan Modal Pemerintah tersebut. Keterangan: Unit di dalam DJKN yang melaksanakan ini adalah Direktorat Barang Milik Negara II dan Direktorat Penilaian Kekayaan Negara cq. Sub Direktorat Penilaian Usaha.	64

Matriks di atas menggambarkan dengan jelas bahwa Menteri Keuangan cq DJKN merupakan pelaksana dari “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat” sesuai dengan PP nomor 6 tahun 2006. Saat ini organisasi dan Tata Kerja DJKN diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) nomor: 131/PMK.01/2006 tanggal 22 Desember 2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan.

Mekanisme Dalam PP Nomor 1 tahun 2008 tentang “Investasi Pemerintah”

Dalam batang tubuh PP Nomor 1 tahun 2008, ketentuan mengenai pelaksanaan “Investasi Pemerintah” diatur dalam beberapa pasal. Hal ini akan penulis gambarkan dalam matriks sebagai berikut:

	PP NOMOR 1 TAHUN 2008	PASAL
Maksud	Memperoleh manfaat ekonomi, sosial, dan/atau manfaat lainnya	2 ayat (1)
Tujuan	Untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi dalam rangka memajukan kesejahteraan umum.	2 ayat (2)
Pelaksana	Menteri Keuangan selaku Bendahara Umum Negara cq Badan Investasi Pemerintah Keterangan: BIP merupakan Badan Layanan Umum yang secara teknis dibina oleh Direktorat Jenderal Perbendaharaan (DJPb), Departemen Keuangan dan secara administratif dibina oleh Sekjen Departemen Keuangan.	10 3 ayat (4) 12
Mekanisme Umum	Menteri Keuangan melakukan perencanaan, pelaksanaan investasi, penatausahaan dan pertanggungjawaban investasi, pengawasan, dan divestasi.	9

Matriks di atas menyatakan dengan jelas bahwa Menteri Keuangan cq BIP merupakan pelaksana dari “Investasi Pemerintah” sesuai dengan PP nomor 1 tahun 2008. Saat ini BIP sudah diwujudkan dengan PMK nomor : 52/PMK.01/2007 tanggal 16 Mei 2007 tentang Pusat Investasi Pemerintah. Sebagai pelengkap, dalam pasal 3 ayat (3) huruf a. dari PP nomor 1 tahun 2008 jelas disebutkan bahwa salah satu bentuk Investasi Langsung pemerintah adalah “Penyertaan Modal”.

Persinggungan Level Operasional

Dari kedua matriks tersebut di atas, tampak nyata telah terjadi persinggungan (kalau tidak mau disebut “tabrakan”) pada level operasional dalam hal “Penyertaan Modal Pemerintah Pusat”. PP nomor 6 tahun 2006 sebagai “kakak” telah dimentahkan secara telak oleh PP nomor 1 tahun 2008 dalam hal yang terkait dengan “Penyertaan Modal Pemerintah”. Dalam hal ini, tugas pokok dan fungsi DJKN cq Direktorat BMN II – Direktorat Penilaian Kekayaan Negara (Subdit Penilaian Usaha) yang nota bene “lahir” terlebih dahulu secara langsung telah diambil alih oleh Badan Investasi Pemerintah. Pertanyaan yang terbersit sudah pasti adalah: Unit / instansi mana di dalam Departemen Keuangan yang sebenarnya berwenang menangani “Investasi Pemerintah” atau “Penyertaan Modal Pemerintah”? Pertanyaan ini sangat perlu untuk dijawab guna menghindari adanya dualisme pelaksanaan tugas pokok dan fungsi yang sama di dalam Departemen Keuangan.

Untuk menjawab pertanyaan tersebut di atas, ada satu alat yang bisa digunakan sebagai parameter untuk mengukur dan menilai instansi mana di dalam Departemen Keuangan yang sebenarnya lebih berhak dalam mengurusi masalah “Penyertaan Modal Pemerintah” dan “Investasi Pemerintah”. Alat itu adalah Keputusan Menteri Keuangan (KMK) nomor 464/KMK.01/2005 tanggal 29 September 2005 tentang Pedoman Strategi dan Kebijakan Departemen Keuangan (Road Map Departemen Keuangan) Tahun 2005 – 2009. Sesuai dengan namanya, Road Map berarti peta yang menggambarkan arah perjalanan organisasi Departemen Keuangan lengkap dengan tujuan, sasaran, strategi, kebijakan dan unit pelaksana-nya masing-masing selama 5 tahun ke depan sehingga perjalanan menjadi terarah.

Dalam halaman 19 Lampiran II KMK tersebut (Matriks Strategi Road Map Departemen Keuangan Tahun 2005 – 2009) jelas nampak bahwa masalah-masalah yang berkaitan dengan “Investasi Pemerintah” dengan sasaran : “terselenggaranya pengelolaan investasi pemerintah yang tertib, efektif, dan efisien dalam rangka pencapaian tujuan investasi pemerintah (tujuan ekonomis, sosial, dan tujuan lainnya)” berada di bidang IV tentang Kekayaan Negara dengan unit pelaksana yang pada mulanya berada di bawah kendali DJPb dialihkan kepada DJKN. Hal ini terlihat dari kolom “Unit Pelaksana” yang menggambarkan adanya arah panah dari DJPb ke DJKN. Berdasarkan Road Map inilah beberapa unit di dalam DJKN dibentuk untuk diberikan tugas yang terkait dengan “Investasi Pemerintah” ataupun “Penyertaan Modal Pemerintah”. Jadi, sesuai dengan Road Map Departemen Keuangan sudah jelas bahwa DJKN-lah yang berwenang untuk menangani “Investasi Pemerintah” atau “Penyertaan Modal Pemerintah”.

Alternatif Solusi

Ibarat pepatah “nasi sudah jadi bubur”, maka dualisme penanganan “Investasi Pemerintah” atau “Penyertaan Modal Pemerintah” sudah terlanjur terjadi di dalam Departemen Keuangan. Untuk itu perlu dicarikan solusi yang benar-benar tepat dan bijak sehingga tidak ada pihak yang dirugikan. Berikut ini beberapa alternatif solusi yang bisa ditempuh untuk memecahkan masalah dualisme ini:

1. Sesuai dengan Road Map Departemen Keuangan, maka pembinaan teknis terhadap Badan Investasi Pemerintah dialihkan dari DJPb ke DJKN. Hal ini berarti segala perangkat yang terkait seperti “Komite Investasi Pemerintah” juga beralih dari DJPb ke DJKN. Selain itu, unit-unit di dalam DJKN yang terkait dengan “Investasi Pemerintah” atau “Penyertaan Modal Pemerintah” sebaiknya dileburkan ke dalam BIP. Keuntungan dari solusi ini adalah BIP yang sekarang ini sudah terlanjur terbentuk tidak perlu dibubarkan dan tetap berbentuk Badan Layanan Umum (BLU) sesuai dengan PMK nomor 52/PMK.01/2007 tanggal 16 Mei 2007. Untuk itu, PMK tersebut perlu disesuaikan khususnya untuk pasal 1 ayat (1) yang secara eksplisit menyebutkan bahwa : “Pusat Investasi Pemerintah berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Menteri Keuangan yang pembinaan teknis dilakukan oleh Direktur Jenderal Perbendaharaan dan pembinaan administratif dilakukan oleh Sekretaris Jenderal”.

2. BIP tetap berada di bawah pembinaan teknis DJPb, namun unit-unit di dalam DJKN yang sudah terlanjur terbentuk guna menangani “Investasi Pemerintah” atau “Penyertaan Modal Pemerintah” agar dilebur ke dalam BIP sehingga peran DJKN dalam hal “Penyertaan Modal Pemerintah” dihilangkan sepenuhnya. Keuntungan dari solusi ini adalah, seperti halnya alternatif solusi yang pertama, yaitu tidak perlu dibubarkannya BIP dan unit-unit di dalam DJKN dapat ditampung di tempat yang baru (BIP). Namun, untuk menempuh solusi ini perlu dilakukan perbaikan / ralat atas beberapa peraturan tentang organisasi Departemen Keuangan seperti PMK yang mengatur tentang Road Map Departemen Keuangan, Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan, dll.

3. Pembubaran BIP dan meleburkannya ke dalam DJKN. Untuk bisa melaksanakan alternatif solusi ini adalah hal yang tidak mudah karena hal ini berarti mementahkan PP nomor 1 tahun 2008 dan PMK tentang BIP. Selain itu, kemungkinan besar DJKN tidak akan bisa menampung semua pegawai dari BIP yang saat ini sudah terlanjur melakukan rekrutmen sampai tingkat pelaksana.

4. Pembubaran unit-unit di dalam DJKN yang terkait dalam penanganan “Investasi Pemerintah” atau “Penyertaan Modal Pemerintah” sehingga hanya DJPb saja yang berwenang untuk menangani masalah ini. Namun, melakukan hal ini sama halnya dengan “menelan ludah sendiri” karena bertentangan dengan Road Map Departemen Keuangan yang sudah dicanangkan sendiri sejak awal. Selain dari diperlukannya perbaikan / ralat terhadap beberapa peraturan terkait seperti Road Map Departemen Keuangan dan organisasi Departemen Keuangan, hal ini juga sudah pasti akan mengorbankan pegawai-pegawai di dalam DJKN yang memang sudah disiapkan untuk menangani hal ini.

Simpulan

Berdasarkan hasil pemaparan Penulis tersebut di atas dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :

1. Saat ini telah terjadi dualisme penanganan “Investasi Pemerintah” atau “Penyertaan Modal Pemerintah” di dalam Departemen Keuangan yaitu oleh DJKN dan DJPb cq BIP.

2. Sesuai dengan Road Map Departemen Keuangan 2005 - 2009, unit / instansi yang sebenarnya berwenang untuk menangani “Investasi Pemerintah” atau “Penyertaan Modal Pemerintah” di dalam Departemen Keuangan adalah DJKN.

3. Untuk menghindari dualisme yang berkepanjangan perlu segera dicarikan solusi yang tepat dan bijak. Dari beberapa alternatif solusi yang Penulis tawarkan dalam tulisan ini, alternatif pertama dan kedua merupakan alternatif solusi yang menurut hemat Penulis paling memungkinkan (feasible) untuk dilaksanakan mengingat optimalnya keuntungan dan minimalnya risiko.

4. Peran Pusat Harmonisasi Kebijakan (Pushaka) Departemen Keuangan perlu dimaksimalkan agar hal semacam ini tidak terulang di masa yang akan datang.

======== OO ========

Referensi :

1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara.

2. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara / Daerah.

3. Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 2007 yang diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2008 tentang Investasi Pemerintah.

4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 464/KMK.01/2005 tentang Pedoman Strategi dan Kebijakan Departemen Keuangan (Road Map Departemen Keuangan) Tahun 2005 – 2009.

5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 131/PMK.01/2006 tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Keuangan.

6. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 52/PMK.01/2007 tentang Pusat Investasi Pemerintah.

Jakarta, 25 Maret 2008

By Muhamad Nahdi

June: A Busy Month

Yap, bulan Juni ini benar-benar bulan yang melelahkan buat saya.

Tanggal 2 - 5 Juni saya dinas ke Tarakan di Kalimantan Timur. Belum hilang lelah dari Tarakan, minggu berikutnya mulai tanggal 10 - 14 Juni dinas lagi ke puncak dalam rangka konsinyering. Selanjutnya mulai tanggal 17 - 20 Juni jalan lagi ke Jawa Timur (Surabaya, Gresik, Lamongan, Tuban, dan Bojonegoro). Jadwal yang padat ini membuat kondisi fisik saya agak kurang fit karena pada akhir Mei sebetulnya saya juga baru pulang dari Samarinda, Kalimantan Timur.


Walaupun demikian, saya merasa bersyukur karena bisa singgah di tempat-tempat yang sebelumnya belum pernah saya kunjungi. Pengalaman ini tentu merupakan pengalaman yang sangat berharga buat saya. Saya jadi bisa bercerita kepada keluarga terutama Neyra, Aisyah dan Irsyad tentang Tarakan, Samarinda, dan sebagian Jawa Timur. Kalau kondisi fisik sudah pulih, boleh juga nih dinas ke tempat lain yang belum pernah saya datangi....

“ROKER” (bukan ‘Rocker’): Suka Duka Penumpang KRL

Salah satu alat transportasi favorit bagi penduduk di daerah Depok dan sekitarnya yang bekerja di Jakarta adalah kereta listrik (KRL) karena cepat sampai kantor dan tidak kenal macet (kalo mogok sih pernah juga…). Salah satu julukan bagi para komuter ini di kantor saya adalah “Roker” alias “Rombongan Kereta”.

Saya adalah salah seorang anggota “Roker” ini. Kalau pagi saya naik dari Stasiun Pondok Cina (Pocin) , Depok. KRL yang saya naiki untuk pagi adalah KRL Bojonggede Ekspres yang berhenti di Pocin dengan jadwal keberangkatan pukul 06.18 pagi. Sedangkan untuk sore harinya, saya naik KRL Depok Ekspres dari Stasiun Juanda yang juga berhenti di Pocin dengan jadwal keberangkatan pukul 17.18.

Bicara soal ketepatan jadwal KRL yang biasa saya naiki, untuk yang pagi hari 99% tepat waktu sehingga untunglah sampai sekarang belum pernah terlewat yang namanya absen ‘finger print’ pagi. “Roker” pagi dari Pocin jumlahnya cukup banyak dan rata-rata pegawai kantoran, dan akhir-akhir ini semakin banyak saja anggota “Roker” dari Pocin karena ketepatan waktunya yang sangat ruarrr biasssaa…walaupun tiketnya sekali jalan cukup mahal (Rp. 9.000)….Soal tempat duduk, jangan ditanya deh…pasti udah nggak dapat. So, siapkan selembar atau dua lembar koran bekas sebagai ‘lapak’ dan silakan duduk bersila di lantai kereta untuk kemudian zzzz….melanjutkan tidur di dalam kereta yang ‘adem’ karena ber-AC.

Bagaimana dengan yang sore hari? Nah, dalam hal ketepatan waktu…KRL Depok Ekspres kebalikannya dari KRL Bojonggede Ekspres, alias 50% terlambat dan 49% terlambat bangettt…Kalau udah gitu, keretanya (walaupun ekspres) tapi penuh juga, dan jangankan duduk di tempat duduk…dapat tempat di lantai untuk masang ‘lapak’ aja seringkali nggak bisa. Ya udah deh, karena nggak ada pilihan lain yang paling cepat akhirnya dibela-belain berdiri dah…”Roker” yang lain banyak juga yang membawa semacam kursi lipat mini sekadar untuk bisa duduk. Seringkali “Roker” arah Depok merasa iri melihat kosongnya KRL ekspres lainnya dan ngomel-ngomel “Gimana sih PT.KA ini?..Udah tau penumpang arah Depok itu paling banyak, mbok ya ditambah jadwal keretanya dan jadwalnya ditepati….”. Berhubung para “Roker” ini tidak punya pilihan lain yang lebih baik, ya terpaksa naik KRL juga walau sambil manyun dan ngedumel sepanjang perjalanan….

Di kantor saya, untuk menandai seseorang itu anggota “Roker” atau bukan, salah satu caranya adalah dengan melihat siapa saja yang antri di depan mesin absensi pada sore hari lebih kurang 5 menit sebelum jam pulang (17.00). Apalagi alasannya kalau bukan “takut ketinggalan kereta”…begitu jam di mesin absensi bergulir ke angka 17:00, langsung saja para “Roker” dengan sigap memasang jari jemarinya di mesin absensi dan kabur ke stasiun secepatnya…biasanya sih naik ‘ojek’ supaya bisa menghindari macet ke stasiun….Satu lagi keterampilan yang harus dimiliki para “Roker” ini adalah dalam hal memilih mesin absensi karena ada perbedaan kira-kira 1 menit antara satu mesin absensi dengan mesin absensi yang lain…beda yang cuma 1 menit ini bisa menentukan anggota “Roker” ketinggalan kereta atau tidak.

Entah karena kereta yang sore hari sudah biasa terlambat, kadang-kadang saya mendengar juga omelan lucu seperti ini “kok malah tepat waktu sih? Seperti biasa aja deh…jadi saya nggak usah buru-buru ke stasiun…”..ha ha…dasar…dikasih tepat waktu ngomel…dikasih terlambat juga ngomel….

Irsyad, tambah gede aja...

Mau posting foto-fotonya Irsyad nih. Alhamdulillah, sekarang udah 6 bulan n sehat wal afiat.

Back to Campus

After almost 13 years I graduated from the State Accountancy College (Sekolah Tinggi Akuntansi Negara) in 1995, finally I return to my campus but not as a student. I have come back to my campus as a lecturer, not a permanent one because only every thursday I go there.

Now I know how it feels to be a lecturer, it's not as difficult as I thought but not as easy as well. You have to be ready to answer all kind of strange and challenging questions from students particularly about current issues on the materials. I just remember my brother's tip to deal with students, the most important principle is perhaps "There is no silly or stupid question from student, every question is valuable". By applying that principle, I try to appreciate any question from students. I think it works well.

Furthermore, because I was a student many years ago, I hope I can understand what the students need from a lecturer. Maybe the most important thing that a student need is intense communication with lecturer so that students have vast opportunity to ask any question about the materials or assignments anytime. Fortunately, these days we have a great way to do that. It's internet (e-mail or chat) and cell phone. Therefore, I gave students my e-mail address and cell phone. I wish they use these media to improve their performance.

Maybe the most difficult task for a lecturer is to give motivation to students so that they will study the materials before the lecture and they do it voluntarily. It's still very hard to do that here in Indonesia. However, I believe that this may occur here if universities have adequate sources such as online journals and databases.

That's all folks. Keep up the good work...

Puisi : Bendera Tua (2)

E k l i p s (Bendera Tua 2)

Matahariku bersinar di siang malang itu

Tiba-tiba…muncul setitik bayangan di puncaknya

, tetanggaku cepat-cepat masuk rumahnya

dan anak kecil yang sedang bermain di jalan

Digendong ibunya masuk…

Aku tak mengerti…

Ekor mataku memandang matahariku

Bayangan itu mulai jelajahi matahariku dengan lembut

, mataku berkunang-kunang, sekeliling jadi suram

Aku semakin tak mengerti…

Di kamarku TV dinyalakan

Bayangan itu hampir jajah semuanya

Matahariku hilang…lenyap…

Suasana jadi gelap

Dan hanya ada matahari hitam

Aku mati…aku…tolong…!!

Gelap masih membayang di luar rumah

Saat aku mengintip lewat jemari lunglaiku

Tapi, kulihat sebuah cincin dengan berlian yang indah

Matahariku mulai bangkit

Di TV, bayangan itu mulai lari tinggalkan matahariku

Aku lari keluar rumah…dan bersorak…

Ya…matahariku terangi bumiku lagi

Ia tersenyum padaku dan berkata:

“Jangan takut padanya….

Ia hanya lewat tuk guncang dunia…”

Lalu ia diam,

sambil diam-diam menitikkan air matanya

Aku mengerti sekarang…

Bandung, Juli 1992

“This poet is also dedicated to Irvan Lubis… Now I understand that death is not the end of our journey”

Puisi : Bendera Tua

Bendera Tua

Saat matahari tenggelam di ufuk barat

Aku ingat pada bendera itu…

Bendera tuamu yang usang dan kusam

Aku ingat pada saat-saat itu…

Kamboja turun perlahan terbawa angin dingin

dan jatuh ke tanah tanpa ada yang perduli

Aku ingat…

Bendera itu kau kibarkan pada tiang yang tinggi

agar semuanya terlihat olehku yang tersesat

Air sungai mengalir berirama merdu di telingaku

Aku mulai cari benderamu saat itu

dan kau berdiri di sana melambaikan tanganmu

di bawah benderamu yang tinggi berkibar-kibar

Aku ingat bendera tuamu itu…

Sementara kamboja lain mulai mekar di sekelilingmu

Kau pergi ke jurang keabadianmu

Dan bendera tuamu kuturunkan dengan lambat

Angin tak bertiup, bendera tuamu menunduk

Sebait angin halus menerpa muka pandumu

Kulipat benderamu dan kusimpan dalam lemariku

‘tuk kukenang selama aku ada

Bandung, Juli 1992

“This poet is dedicated to my real best friend who passed away when he was only 17 ………..Irvan Lubis”